Grundsätzlicher Hinweis: Dieses Berechnungsbeispiel wurde von einem externen Steuerberater im Rahmen eines Gutachtens erstellt und gilt als beispielhafter Darstellung einer fiktiven steuerlichen Gesamtsituation. Wir führen keine Steuerberatung durch.
Wir zeigen Ihnen auf, wie die Besteuerung Ihrer Immobilien in der Praxis erfolgt. Der effektive Mehraufwand dabei ist minimal. Es ist nur eine Seite mehr auszufüllen bei der schweizer Steuererklärung. Sie können dies auch schon ab 60 CHF pro Jahr erledigen lassen.
Dank des Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Deutschland ergibt sich eine attraktive Variante. Nach dem Sie alle Immobilien voll abgezahlt haben, verkaufen Sie diese an eine neu gegründete Kapitalgesellschaft in Deutschland (diese gehört Ihnen) und statt das Geld zu vereinnahmen stellen Sie Ihrer eigenen Gesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen aus. Der Verkauf der deutschen Immobilien wäre in diesem Fall steuerneutral für Sie.
Die deutsche Immobilien-Gesellschaft bezahlt nur ca. 15,83 % Quellensteuer und dank DBA, werden diese Steuern auch in der Schweiz voll angerechnet. Wenn dann der grössere Anteil Ihres Einkommens aus Dividenden besteht, kommen Sie in eine sehr vorteilhafte Steuersituation.
In Deutschland unterliegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht der Besteuerung. Die Eigennutzung einer Immobilie wird hingegen nicht besteuert. Alle Kosten, die wirtschaftlich der Immobilie zugeordnet werden können, sind abzugsfähig. Dazu zählen beispielsweise Unterhaltskosten, Schuldzinsen und Instandhaltungsaufwendungen. Ein wesentlicher Unterschied zur Schweiz besteht darin, dass in Deutschland auch Abschreibungen (AfA) auf die Immobilie steuerlich geltend gemacht werden können. Diese Abschreibungen betragen in der Regel 2-3% der Gebäudeanschaffungskosten. Die Schuldzinsen können in voller Höhe abgezogen werden, sofern sie der Finanzierung der Immobilie oder deren laufenden Unterhaltskosten zuzuordnen sind. Dies führt in der Regel zu einer niedrigeren Bemessungsgrundlage als in der Schweiz, allerdings können die Steuersätze in Deutschland höher sein. Verluste aus der Immobilie können mit anderen Einkünften verrechnet werden.
In der Schweiz müssen in Deutschland gehaltene Immobilien in der Steuererklärung angegeben werden. Die Mieteinnahmen (abzüglich der Unterhaltskosten) werden in der Schweiz zwar nicht direkt besteuert, aber sie fliessen in die Berechnung des Steuersatzes ein (Progressionsvorbehalt). Wenn die Unterhaltskosten der Immobilie höher sind als die Erträge, wird dieser Verlust in der Schweiz bei der direkten Bundessteuer nur bei der Steuersatzbestimmung berücksichtigt. Eine kleine Anzahl von Kantonen erlaubt jedoch, den ausländischen Verlust mit dem Schweizer Einkommen zu verrechnen. Die Schuldzinsen werden in der Schweiz nach dem Verhältnis der Vermögenswerte verteilt. Dies bedeutet, dass Schuldzinsen für Kredite auf deutsche Immobilien in der Schweiz teilweise ebenfalls abgezogen werden können. Da in Deutschland der Schuldzinsabzug direkt der Immobilie zugeordnet wird, kann es in bestimmten Fällen zu einem doppelten Schuldzinsabzug kommen.
Wenn Sie eine Immobilie in Deutschland verkaufen, die Sie seit mindestens zehn Jahren besitzen, müssen Sie in Deutschland keine Steuern auf den Verkauf zahlen. Verkaufen Sie die Immobilie jedoch innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf (sogenannte Spekulationsfrist), müssen Sie Einkommenssteuer auf den Gewinn zahlen. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis (Buchwert) und dem Verkaufspreis.
Aus Sicht der Schweizer Steuerbehörden gilt der Verkauf einer solchen Immobilie, die zu Ihrem Privatvermögen gehört, als steuerfreier privater Kapitalgewinn. Das bedeutet, dass Sie in der Schweiz keine Steuern auf den Verkaufserlös zahlen müssen.
Wenn Sie in der Schweiz leben und eine vermögensverwaltende UG (haftungsbeschränkt) in Deutschland besitzen, sieht die Besteuerung so aus:
Die UG gilt in Deutschland als Kapitalgesellschaft und zahlt:
Körperschaftsteuer: 15 % auf den Gewinn
Solidaritätszuschlag: 5,5 % auf die Körperschaftsteuer (ca. 0,825 %)
Das bedeutet, die UG zahlt insgesamt rund 15,8 % Steuern auf ihre Gewinne, z. B. aus Mieteinnahmen oder Kapitalerträgen.
Wenn die UG Gewinne an Sie ausschüttet, wird in Deutschland eine Quellensteuer fällig. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) Deutschland–Schweiz wird diese auf 15 % reduziert (statt der regulären 26,375 %).
Sie können die in Deutschland gezahlte Quellensteuer in der Schweiz anrechnen lassen, sodass eine Doppelbesteuerung vermieden wird. In der Schweiz selbst werden die Dividenden nach den lokalen Regeln versteuert — oft mit einer Teilbesteuerung, wenn Sie mindestens 10 % der UG-Anteile halten.
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