Besteuerung Ihrer Rendite-Immobilien

Als Immobilienbesitzer mit einem schweizer Wohnsitz haben Sie wertvolle Steuervorteile
Die Kombination aus dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland/Schweiz und den Steuerprivilegien auf deutsche Immobilien ergibt für Sie eine sehr vorteilhafte Steuergestaltung

Beispielberechnung für Ihre Besteuerung

Grundsätzlicher Hinweis: Dieses Berechnungsbeispiel wurde von einem externen Steuerberater im Rahmen eines Gutachtens erstellt und gilt als beispielhafter Darstellung einer fiktiven steuerlichen Gesamtsituation. Wir führen keine Steuerberatung durch.

Wir zeigen Ihnen auf, wie die Besteuerung Ihrer Immobilien in der Praxis erfolgt. Der effektive Mehraufwand dabei ist minimal. Es ist nur eine Seite mehr auszufüllen bei der schweizer Steuererklärung. Sie können dies auch schon ab 60 CHF pro Jahr erledigen lassen.

Ausgangslage:

40 jähriger Mann, ledig, kinderlos und angestellt im 100% Pensum

Zu versteuerndes Einkommen 90'000 CHF netto, wohnhaft im Kanton Zürich (Gemeinde Winkel)

Vermögen: 50'000 CHF

Aktuelle Steuerlast (2024)

0 CHF

Gemeine-, Kantons- und Bundessteuern (Summe)

Steuerlast Schweiz

Nach dem Immobilienkauf:

Ergibt eine neue Steuerlast (2024)

0 CHF

Gemeine-, Kantons- und Bundessteuern (Summe)

Steuerlast Deutschland

Nach dem Immobilienkauf:

Ergibt eine neue Steuerlast (2024)

0 EUR

Es fallen keine Steuern an, da die Schuldzinsen, die Abschreibung und die absetzbaren Kosten den Ertrag übersteigen

Die Besteuerung später nach der Pensionierung

Dank des Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Deutschland ergibt sich eine attraktive Variante. Nach dem Sie alle Immobilien voll abgezahlt haben, verkaufen Sie diese an eine neu gegründete Kapitalgesellschaft in Deutschland (diese gehört Ihnen) und statt das Geld zu vereinnahmen stellen Sie Ihrer eigenen Gesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen aus. Der Verkauf der deutschen Immobilien wäre in diesem Fall steuerneutral für Sie.

Die deutsche Immobilien-Gesellschaft bezahlt nur ca. 15,83 % Quellensteuer und dank DBA, werden diese Steuern auch in der Schweiz voll angerechnet. Wenn dann der grössere Anteil Ihres Einkommens aus Dividenden besteht, kommen Sie in eine sehr vorteilhafte Steuersituation.

Berechnungsbeispiel aus dem Kanton Zürich

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Wichtig ist, für diese Art der Gestaltung einen fachkundigen Steuerberater einzubinden. Wir helfen Ihnen gerne den passenden Partner dafür zu finden.
Es kann Sinn machen bei der Pensionierung das Guthaben der Pensionskasse komplett zu beziehen und das Geld als Eigenkapital in die eigene deutsche Immobilien-Gesellschaft (zum halten Ihrer Immobilien) einzubringen. Denn dann maximieren Sie den Steuervorteil.
Wir sind schweizweit die einzige Immobilien-Vermögensberatung die sich auf diesen Aspekt besonders spezialisiert hat. So können wir Ihnen helfen Ihre deutsche Immobilien-Vermögensverwaltungsgesellschaft zu gründen und in Kooperation mit einem Steuerberater alles für Sie aufzusetzen. Es lohnt sich bereits ab 5000 CHF monatlicher Mieterträge.
Ein guter geplanter Ruhestand ist ein Garant für ein sorgenfreies Leben im Alter

Steuervorteile beim Immobilienbesitz in Deutschland

In Deutschland unterliegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht der Besteuerung. Die Eigennutzung einer Immobilie wird hingegen nicht besteuert. Alle Kosten, die wirtschaftlich der Immobilie zugeordnet werden können, sind abzugsfähig. Dazu zählen beispielsweise Unterhaltskosten, Schuldzinsen und Instandhaltungsaufwendungen. Ein wesentlicher Unterschied zur Schweiz besteht darin, dass in Deutschland auch Abschreibungen (AfA) auf die Immobilie steuerlich geltend gemacht werden können. Diese Abschreibungen betragen in der Regel 2-3% der Gebäudeanschaffungskosten. Die Schuldzinsen können in voller Höhe abgezogen werden, sofern sie der Finanzierung der Immobilie oder deren laufenden Unterhaltskosten zuzuordnen sind. Dies führt in der Regel zu einer niedrigeren Bemessungsgrundlage als in der Schweiz, allerdings können die Steuersätze in Deutschland höher sein. Verluste aus der Immobilie können mit anderen Einkünften verrechnet werden.

In der Schweiz müssen in Deutschland gehaltene Immobilien in der Steuererklärung angegeben werden. Die Mieteinnahmen (abzüglich der Unterhaltskosten) werden in der Schweiz zwar nicht direkt besteuert, aber sie fliessen in die Berechnung des Steuersatzes ein (Progressionsvorbehalt). Wenn die Unterhaltskosten der Immobilie höher sind als die Erträge, wird dieser Verlust in der Schweiz bei der direkten Bundessteuer nur bei der Steuersatzbestimmung berücksichtigt. Eine kleine Anzahl von Kantonen erlaubt jedoch, den ausländischen Verlust mit dem Schweizer Einkommen zu verrechnen. Die Schuldzinsen werden in der Schweiz nach dem Verhältnis der Vermögenswerte verteilt. Dies bedeutet, dass Schuldzinsen für Kredite auf deutsche Immobilien in der Schweiz teilweise ebenfalls abgezogen werden können. Da in Deutschland der Schuldzinsabzug direkt der Immobilie zugeordnet wird, kann es in bestimmten Fällen zu einem doppelten Schuldzinsabzug kommen.

Wenn Sie eine Immobilie in Deutschland verkaufen, die Sie seit mindestens zehn Jahren besitzen, müssen Sie in Deutschland keine Steuern auf den Verkauf zahlen. Verkaufen Sie die Immobilie jedoch innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf (sogenannte Spekulationsfrist), müssen Sie Einkommenssteuer auf den Gewinn zahlen. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis (Buchwert) und dem Verkaufspreis.

Aus Sicht der Schweizer Steuerbehörden gilt der Verkauf einer solchen Immobilie, die zu Ihrem Privatvermögen gehört, als steuerfreier privater Kapitalgewinn. Das bedeutet, dass Sie in der Schweiz keine Steuern auf den Verkaufserlös zahlen müssen.

Wenn Sie in der Schweiz leben und eine vermögensverwaltende UG (haftungsbeschränkt) in Deutschland besitzen, sieht die Besteuerung so aus:

Besteuerung der UG in Deutschland

Die UG gilt in Deutschland als Kapitalgesellschaft und zahlt:

  • Körperschaftsteuer: 15 % auf den Gewinn

  • Solidaritätszuschlag: 5,5 % auf die Körperschaftsteuer (ca. 0,825 %)

Das bedeutet, die UG zahlt insgesamt rund 15,8 % Steuern auf ihre Gewinne, z. B. aus Mieteinnahmen oder Kapitalerträgen.

Ausschüttung an Sie als Gesellschafter in der Schweiz

Wenn die UG Gewinne an Sie ausschüttet, wird in Deutschland eine Quellensteuer fällig. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) Deutschland–Schweiz wird diese auf 15 % reduziert (statt der regulären 26,375 %).

Sie können die in Deutschland gezahlte Quellensteuer in der Schweiz anrechnen lassen, sodass eine Doppelbesteuerung vermieden wird. In der Schweiz selbst werden die Dividenden nach den lokalen Regeln versteuert — oft mit einer Teilbesteuerung, wenn Sie mindestens 10 % der UG-Anteile halten.

Klug gekaufte Immobilien lohnen sich fast immer!